Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Ku dňu 01.11.2018 vstúpila do účinnosti novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Primárnym účelom novely je odstránenie niektorých problémov so správou bytových domov, no novela sa neobmedzuje výhradne na riešenie tohto problému.

 

Účinnosťou novely sa mení definícia podlahovej plochy bytu, do ktorej sa po novom bude zarátavať taktiež plocha balkónov a terás, ak tieto nie sú súčasťou spoločných častí bytového domu. Taktiež sa výhradne pre účely zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zavádza zákonná definícia garáže, garážového stojiska a skladovacích priestorov v bytovom dome. Garážou sa rozumie nebytový priestor v dome, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel. Garážovým stojiskom sa pre účely zákona rozumie plošne vymedzená časť garáže, ktorá nie je samostatným nebytovým priestorom. Skladovacími priestormi je časť nebytového priestoru v dome, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, určená podľa rozhodnutia stavebného úradu na skladovanie, pričom o skladovacie priestory ide len v prípade ak nie sú príslušenstvom bytu.

 

Ďalšie zmeny sa týkajú prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru. Zrušuje sa povinnosť, aby bolo v zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru (napríklad kúpna alebo darovacia zmluva) obsiahnuté zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o takého zistenie technického stavu požiada nadobúdateľ vlastníckeho práva k bytu alebo nebytového priestoru. Zrušenie tejto podmienky však nevylučuje zistenie stavu bytu alebo nebytového priestoru znaleckým posudkom ako také, ak o to žiada nadobúdateľ vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru. Výsledky takéhoto zistenia už naďalej nebudú musieť byť obsiahnuté v zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru.

Vypúšťa sa taktiež povinnosť priložiť k zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, v prípade, že je tento predmetom prenájmu, vyhlásenie prenajímateľa (prevodcu) o tom, že nájomca nemá nedoplatky na nájomnom a úhradách spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.

 

Novelou sa taktiež zrušuje predkupné právo nájomcov nebytového priestoru v bytovom dome, vlastníkov a nájomcov bytov v bytovom dome k nebytovému priestoru v bytovom dome. Taktiež sa zrušuje povinnosť, vyžadovať v prípade prevodu vlastníctva k nebytovému priestoru v bytovom dome na inú osobu ako je nájomca tohto nebytového priestoru alebo vlastník či nájomca bytu v bytovom dome, súhlas spoločenstva vlastníkov bytov, prípadne schválenie prevodu vlastníctva k nebytovému priestoru nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov alebo nájomcov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

 

Najväčšie zmeny nastali pri správe bytov a nebytových priestorov. Podľa novej právnej úpravy sú vlastníci bytov a nebytových priestorov povinní zabezpečiť správu bytového domu buď spoločenstvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správcom na základe zmluvy. Povinnosť zabezpečiť správu bytového domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva k bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome. Spoločenstvo sa zriaďuje na základe písomnej zmluvy o spoločenstve, ktorá sa uzatvára na dobu neurčitú a schvaľuje sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve podpisuje osoba zvolená za predsedu a iná osoba poverená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov. Podpisy týchto osôb musia byť úradne overené. Podpisy ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome sa nevyžadujú. Takáto zmluva je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom predseda spoločenstva je povinný ju do 30 dní odo dňa jej schválenia alebo schválenia jej zmeny, doručiť každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru. Spoločenstvo pritom koná v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

 

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov nemusí po novom zriaďovať radu, ako svoj orgán, v bytových domoch, v ktorých je najviac osem bytov a nebytových priestorov. V prípade ak spoločenstvo nezriaďuje radu, vykonáva jej kompetencie zhromaždenie.

 

Správcom bytového domu môže byť fyzická alebo právnická osoba, pričom vlastníci uzatvárajú so správcom písomnú zmluvu o výkone správy bytového domu. Zmluvu o výkone správy podpisuje správca a osoba poverená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, pričom podpisy týchto osôb musia byť úradne overené. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať. Správca je povinný zmluvu o výkone správy, prípadne jej zmenu, doručiť každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru do 30 dní odo dňa jej uzatvorenia. Komunikáciu medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a správcom bytového domu zabezpečuje zástupca, ktorý môže byť len jeden z vlastníkov.

 

V prípade ak bolo uzatvorených viacero zmlúv o spoločenstve a/alebo zmlúv o výkone správy, platná je len v poradí prvá uzatvorená zmluva bez ohľadu na to, či sa jednalo o zmluvu o spoločenstve alebo o výkone správy. Tu nastáva zmena, keď podľa predchádzajúcej právnej úpravy boli neplatné všetky zmluvy.

 

Správca alebo rada spoločenstva vlastníkov bytov má povinnosť minimálne raz ročne zvolať schôdzu vlastníkov. Správca alebo rada spoločenstva vlastníkov bytov má tiež povinnosť zvolať schôdzu ak o to požiada minimálne jedna štvrtina vlastníkov alebo predseda spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, a to v lehote 15 dní odo dňa doručenia žiadosti o zvolanie schôdze. Ak si správca alebo rada svoju povinnosť v ustanovenej lehote nesplní, alebo sa rada nemusí zriadiť, keďže v bytovom dome je menej ako osem bytov a nebytových priestorov, právo zvolať schôdzu má štvrtina vlastníkov a predseda spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

 

Termín konania schôdze musí byť určený tak, aby sa na ňom mohlo zúčastniť čo najviac vlastníkov, pričom termín a program schôdze musí byť vlastníkom oznámený minimálne sedem dní vopred. Zo samotnej schôdze vlastníkov musí byť vyhotovená zápisnica. Zápisnicu musí ten, kto schôdzu zvolal do siedmich dní od konania schôdze zverejniť spôsobom obvyklým v bytovom dome.

 

Rozhodnutia schôdze vlastníkov sú záväzné pre všetkých vlastníkov, t.j. aj tých, ktorí s rozhodnutím nesúhlasili alebo sa schôdze nezúčastnili. V prípade, ak pri hlasovaní na schôdzi došlo k rovnosti hlasov alebo sa nedosiahla potrebná väčšina hlasov, rozhodne vo veci na návrh ktoréhokoľvek vlastníka súd. Vlastník, ktorý bol prehlasovaný má právo sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania obrátiť na súd, aby vo veci rozhodol. Zároveň sa môže vlastník domáhať dočasného pozastavenia rozhodnutia schôdze, ktoré na súde napadol. Uplynutím 30-dňovej lehoty právo vlastníka obrátiť sa na súd zaniká. Vlastník, ktorý sa o výsledku hlasovania nemohol dozvedieť má právo obrátiť sa na súd v lehote troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania.

 

 

Spracované k 30 .10 .2018

JUDr. Adriana Ručkayová