+421 904 456 919 (SK, CZ, EN)

|

akr@akr.sk (SK, CZ, EN, RU)

Dňa 20.06.2018 vstúpila do platnosti novela zákona o katastri nehnuteľností a o zápise práv k nehnuteľnostiam (ďalej len „zákon“). Novelizovaná právna úprava bude vstupovať do účinnosti v dvoch etapách a to k 01.10.2018 a k 01.10.2019.

 

 

Katastrálne konanie

 

            Novou právnou úpravou s účinnosťou od 01.10.2018 dochádzka k sprehľadneniu ustanovení zákona o katastrálnom konaní, ktoré sú po novom vo všeobecnosti koncentrované do dvoch paragrafov. Pokiaľ sa týka náležitostí návrhu na začatie katastrálneho konania, tieto ostali v zásade nezmenené. Zmenou prešli náležitosti návrhu na vklad, ktorého predmetom musia byť všetky právne úkony podliehajúce vkladu, ktoré obsahuje zmluva na základe ktorej má byť vklad do katastra vykonaný. Ak je teda uzatváraná kúpna zmluva na nehnuteľnosť, napríklad byt, a súčasťou zmluvy je aj zriadenie záložného práva k nehnuteľnosti, predmetom návrhu na vklad musí byť tak vklad vlastníckeho práva ako aj vklad záložného práva. Po novom nebude potrebné k návrhu zápis práv k nehnuteľnostiam potrebné prikladať geometrický plán. V prípade ak bude návrh na začatie katastrálneho konania podávaný elektronicky, musia byť všetky prílohy k návrhu podané elektronicky a taktiež musia byť autorizované. V prípade ak je návrh na začatie katastrálneho konania podávaný v listinnej podobe, musia byť prílohy k návrhu v listinnej podobe a to či už v originál alebo úradne osvedčená kópia. Nie je možné priložiť len obyčajné kópie z príloh.

           

Podľa novely, s účinnosťou od 01.10.2018 ak osoba nemá adresu evidovanú v registri obyvateľov Slovenskej republiky a v návrhu na začatie katastrálneho konania neuvedie adresu v Slovenskej republike, okresný úrad doručuje tejto osobe písomnosti oznámením na úradnej tabuli okresného úradu a na webovej stránke okresného úradu. Písomnosť sa považuje po 15 dňoch od zverejnenia oznámenia na úradnej tabuli za doručenú, a to aj v prípade, ak sa o tom jej adresát nedozvie.

            Podľa novely dochádza k zmene taktiež v prípade zamýšľaného návrhu na vklad. Od 01.10.2018 dochádza k zmene názvoslovia, pričom už sa nebude jednať o zamýšľaný návrh na vklad ale o oznámenie o návrhu na vklad. Čo do podstaty sa zamýšľaný návrh na vklad nezmení.

 

Zmena orgánu rozhodujúceho o odvolaní

 

            Podľa novely rozhoduje o odvolaní proti rozhodnutiu o zamietnutí vkladu Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, ktorý vo všeobecnosti preberá aj ostatnú agendu, ktorú doposiaľ vykonával okresný úrad v sídle kraja. Prvostupňovým orgánom, zostáva naďalej príslušný okresný úrad, ktorý si zväčša zachoval aj v súčasnosti mu patriace kompetencie.

            V prípade ak je dôvodná obava, že v konaní o návrhu na vklad alebo v konaní o zázname okresný úrad nedodrží lehotu na rozhodnutie, môže predseda Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky rozhodnúť, že na určitý čas, v určených konaniach bude rozhodovať iný okresný úrad.

 

Iná oprávnená osoba

 

            Novelou sa od 01.10.2018 zavádza nová kategória osoby na účely katastra nehnuteľností a s ním súvisiacich konaní tzv. „iná oprávnená osoba“. Inou oprávnenou osobou je:

  1. záložný veriteľ,
  2. osoba oprávnená z predkupného práva,
  3. osoba oprávnená z vecného bremena,
  4. nájomca,
  5. správca majetku štátu, vyššieho územného celku alebo obce,
  6. Slovenský pozemkový fond a taktiež správca lesného pozemku, ak nakladajú s pozemkami nezistených vlastníkov.

            Iná oprávnená osoba bude mať vo vzťahu ku katastru nehnuteľností do istej miery rovnaké práva ako vlastník nehnuteľnosti. Iná oprávnená osoba bude mať napríklad právo prístupu do zbierky listín katastra, ale napríklad nebude mať právo prístupu k údaju o cene nehnuteľnosti, ktorú bude obsahovať kataster po novom vo vzťahu k všetkým nehnuteľnostiam a nie len k poľnohospodárskym a lesným pozemkom ako to je v súčasnosti.

 

Stavby evidované v katastri nehnuteľností

 

            Novelou dochádza od 01.10.2018 k spresneniu definície, ktoré stavby sú evidované v katastri nehnuteľností. Po novom budú evidované v katastri nehnuteľností stavby spojené so zemou pevným základom, a to prienikom so zemským povrchom alebo priemetom ich vonkajšieho obvodu na zemský povrch, a to v prípade, ak sú alebo nie sú označené súpisným číslom alebo sú rozostavanými stavbami, alebo ktoré sú podzemnými stavbami. Novelou tak dochádza k zúženiu okruhu stavieb evidovaných v katastri nehnuteľností, keď podľa súčasnej právnej úpravy je fakt, že stavba, ktorá je nadzemnou stavbou a je spojená so zemou pevným základom, a to prienikom jej vonkajšieho obvodu so zemským povrchom alebo priemetom jej vonkajšieho obvodu na zemský povrch, len jednou z špecifických podmienok, ktoré musí stavba spĺňať na to aby bola evidovaná v katastri nehnuteľností, tak ako napríklad stavby, ktoré sú spojené so zemou pevným základom a majú súpisné číslo, keď fakt že má súpisné číslo je špecifickou podmienkou. Po novom bude fakt, že stavba je spojená so zemou pevným základom, a to prienikom so zemským povrchom alebo priemetom ich vonkajšieho obvodu na zemský povrch všeobecnou podmienkou, na ktorú nadväzuje špecifická podmienka, napríklad, že má už spomínané súpisné číslo.

Novelou je vypustené súčasné ustanovenie zákona ustanovujúce, že v katastri nehnuteľností sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby. Toto ustanovenie bolo nahradené novým, v zmysle ktorého, ak príslušný okresný úrad pochybuje, či sa jedná o predmet evidovania v katastri, rozhoduje o tomto Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky. Úrad o tom rozhodne do 30 dní, pričom do piatich dní od rozhodnutia je úrad toto rozhodnutie povinný oznámiť a zverejniť na úradnej tabuli a svojej webovej stránke.

 

Vklad vlastníckeho práva do katastra v prospech obchodnej spoločnosti

 

            S účinnosťou od 01.10.2018 v prípade, ak obchodná spoločnosť nadobúda majetok od svojho spoločníka, zakladateľa alebo im blízkym osobám, musí k návrhu na vklad priložiť čestné prehlásenie, že splnila podmienky pre nadobudnutie majetku od svojho spoločníka, zakladateľa alebo im blízkych osôb, v zmysle ustanovení obchodného zákonníka, alebo že sa tieto podmienky na obchodnú spoločnosť nevzťahujú. V zmysle obchodného zákonníka akciová spoločnosť, v prípade ak nadobúda majetok s hodnotou presahujúcou 10% z jej základného imania od svojho zakladateľa, spoločníka alebo im blízkych osôb, musí nechať hodnotu majetku určiť znaleckým posudkom, ktorý následne aj so zmluvou, na základe ktorej spoločnosť majetok nadobúda, musí byť uložený v zbierke listín obchodného registra. V prípade ak akciová spoločnosť nadobúda majetok od svojho zakladateľa, spoločníka alebo im blízkych osôb, ktorý presahuje hodnotu 10 % jej základného imania v období dvoch rokov od jej vzniku, musí návrh zmluvy na základe ktorého má byť majetok prevedený vopred schváliť valné zhromaždenie.

 

Súdne rozhodnutie a záznam do katastra nehnuteľností

 

            V prípade vyznačovania záznamu do katastra nehnuteľností na základe súdneho rozhodnutia, má od 01.10.2018 príslušný okresný úrad podľa novej právnej úpravy tri možnosti, v závislosti od výroku súdneho rozhodnutia. Okresný úrad môže záznam vyznačiť podľa výroku súdneho rozhodnutia, avšak v prípade, ak rozhodnutím súd rozhodol o neplatnosti právneho úkonu, dobrovoľnej dražby alebo inej právnej skutočnosti, tak okresný úrad vyznačí stav pred právnym úkonom, dobrovoľnou dražbou alebo inou právnou skutočnosťou, ktorej neplatnosť vyslovil súd. Podobne okresný úrad postupuje aj v prípade, ak bolo súdom zrušené rozhodnutie o povolení vkladu, vykonanie záznamu alebo rozhodnutie o oprave chyby a teda vyznačí stav pred vydaním zrušeného rozhodnutia.

            V prípade, ak je na vykonanie záznamu predložené súdne rozhodnutie, ktoré je v dôsledku právnej zmeny pre osobu zapísanú v katastri (napr. vlastník, záložný veriteľ atď.) nezáväzné, okresný úrad záznam nevykoná, miesto toho na dobu dvoch mesiacov v katastri zapíše poznámku a vyzve toho, komu svedčí právo k nehnuteľnosti podľa súdneho rozhodnutia, aby podal na súde žalobu o určenie práva k nehnuteľnosti. Počas vyznačenia poznámky okresný úrad k dotknutým nehnuteľnostiam nerozhodne o povolení vkladu a ani nevykoná záznam.

 

Oprava chýb v katastri nehnuteľností

 

            Novelou zákona dochádza od 01.10.2018 k zmene postupu opravy chýb v zmluvách, na základe ktorých má byť vykonaný vklad do katastra nehnuteľností. V prípade ak taká zmluva obsahuje chybu v písaní alebo inú zrejmú nesprávnosť, jej oprava môže byť vykonaná výhradne písomným dodatkom k zmluve. V prípade chyby v písaní alebo inej zjavnej nesprávnosti v notárskej zápisnici, môže jej oprava byť vykonaná výhradne doložkou k tejto notárskej zápisnici.

            Zápisu údajov do katastra nehnuteľností nebráni rozpor údajov v zmluve alebo v inej listine či verejnej listine s údajmi v referenčnom registri a to v prípade, ak nie je pochybnosť o totožnosti osoby, ktorej údaje sa majú zapísať do katastra nehnuteľností. Okresný úrad v prípade rozporu zapíše do katastra nehnuteľností údaje podľa referenčného registra.

 

Zmeny od 01.10.2019

 

            Podľa právnej úpravy, ktorá vstúpi do účinnosti dňa 01.10.2019 bude možné podať návrh na vykonanie záznamu taktiež v elektronickej podobe prostredníctvom formulára, ktorý Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky zverejní na svojej webovej stránke. V prípade, ak bude návrh na vykonanie záznamu podaný v elektronickej podobe prostredníctvom formulára, okresný úrad vykoná záznam v lehote 30 dní.

Novelou zákona teda vo všeobecnosti dochádza k určitým zmenám v porovnaní s aktuálnou právnou úpravou, čo je však ale podstatnejšie, dochádza k sprehľadneniu textu zákona ako takého k upresneniu vágnej terminológie, ktorá mala za následok nedostatok právnej istoty na strane adresátov zákona.

 

 

Vypracované k 24. 08. 2018

Advokátska kancelária JUDr. Adriana Ručkayová